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대한민국 부동산 거품 붕괴와 두 가지 위기 4
등록자 곽상준 작성일자 2009-01-07 오전 10:36:22

재테크  곽상준의 손에 잡히는 재테크 ⅩⅢ





금융위기, 부동산 붕괴 vs 금리인하, 유동성 공급 확대

대한민국 부동산 거품 붕괴와 두 가지  위기

지난 10월 한 달은 한국 금융사에서 매우 기록적인 한 달로 기록이 남게 될 것이다. 주식시장은 한 달 사이 역사상 최대의 하락폭을 기록하였다. 1,450포인트 대의 주가가 최저 892포인트까지 무려 560포인트 정도가 하락하는 흐름을 보여준 것이다. 무려 40%에 육박하는 주식시장 하락이 발생했다. 이 정도의 수치면 한국은 실제로 거의 외환위기 또는 금융위기가 발생했다고 해도 과언이 아닐 것이다

지난 9월까지 우리나라는 세계적인 금융위기 가운데 위치해 있었다. 즉, 미국의 서브프라임론 사태에서 촉발된 금융위기가 미국과 유럽을 거쳐 아시아까지 오면서 한국 시장도 영향을 받았던 것이다. 그러나 지난 10월의 상황은 해외 시장의 문제가 아닌 한국 고유의 신용위험이 증가하면서 발생한 것이다. 위기의 내용을 살펴보면 다음과 같다.

국내 부동산 시장의 자산 버블
한국은 지난 2004년 이후 자신 시장이 빠르게 성장해 왔고 그 중 부동산 시장의 자산 버블이 몹시 심하게 발생하였다.

특별히 분양가가 대폭적으로 상승하면서 건설사들은 떼돈을 벌게 되었고 이런 일확천금(?)의 기회를 놓칠 수 없었던 건설사들은 마구 집을 짓기 시작했다.분양가 상한제를 실시한다는 소식이 들려오니 더 열심히 집을 지었다. 사 줄 사람이 없는데도 말이다.

건설사로는 그럴 만했던 것이 아무리 비싸도 평당 700~800만 원이면 떡을 치고도 남을 돈을 1,200~1,700만 원씩 받아 갔으니 반만 넘게 팔아도 남는 장사란 계산이 나온다.

건설사들은 열심히 집을 지었고 현재 공식적으로 집계된 미분양 물량만 해도 15만 채가 넘는다고 한다. 비공식적으로는 30만 채가 넘을 것이란 이야기도 들려온다.

금액으로 따져보자. 최근 정부에서는 건설사 미분양 물량 해결을 위해서 2조 원을 투입하겠다고 발표했다. 이것은 미분양물량의 약 5% 수준이라고 한다. 그럼 미분양으로 문제가 되는 아파트가 무려 50조 원 규모라는 것이다. 그야말로 난리가 난 상황인 것이다.

PF의 등장, 신용위기의 예고편
그런데 건설사의 이 많은 아파트는 무슨 돈으로 지었을까? 돈이 있어야 건물을 지을 텐데…. 여기서 바로 PF라는 말이 등장한다.

바로 Project Financing이란 단어의 이니셜을 딴 PF는 쉽게 이야기 하면 건설사들의 기획 부동산이다. 바로 여기에 돈을 댄 것은 국내 금융권이다. 은행, 저축은행, 증권사, 캐피털사 등이 이 사업에 돈을 대었고 은행들은 일반 가계의 아파트 대출로 최고의 수익을 구가했다.

이 수익은 너무도 짭짤했다. 은행은 가지고 있는 돈을 몽땅 다 대출해 줬음에도 불구하고 대출을 해 줄 곳은 많고 돈은 없었다. 돈이 되는 게 눈에 뻔히 보이는 상황에서 은행은 추가적인 대출을 위해 돈을 꾸기 시작했다.

일부는 은행어음(채권)을 발행하고 일부는 해외에서 싼 이자에 달러를 꿔왔다. 자기가 가지고 있는 예금보다 약 1.4배가 많은 돈을 꿔온 것이다. 모든 게 좋아 보였다. 서브프라임론이 발생해서 미국의 금융위기가 확대되기 전까지는 말이다.

대한민국을 휘감은 신용위기와 외환위기
미국에 문제가 발생하자. 외국인들은 자산을 현금으로 바꾸기 시작했다. 자기네 회사 망하는 것을 그냥 보고 있을 수는 없었기 때문에 말이다. 이게 바로 외국인들이 한국 주식을 파는 이유이다. 은행은 이제 빌린 돈 갚을 때가 다 되었는데 깔아놓은 돈들이 잘 안 들어오기 시작한 거다. 바로 이 점이 9월 말부터 부각이 되어 두 가지 위기가 10월의 한국을 휘감았던 것이다.

그 두 가지의 위기는 갚아야 할 달러가 모자라는 외환위기가 그 하나고 갚아야 할 돈을 기업들이 안주는 신용위기. 현재의 상황은 외환위기와 신용위기 두 가지로 압축해서 설명할 수 있을 것이다.

정부는 이러한 위기를 막고자 무진 애를 쓰고 있다. 그 많다던 외환 보유고는 대부분 다 미국의 채권 등에 물려서 쉽게 현금화하기가 어려운 상황으로 보이기 때문에 시장에 잘 풀리지를 못하고 있다. 이 때문에 정부는 모자라는 달러를 메우기 위해 미국 FRB(연방준비제도이사회)로부터 300억 달러의 스왑을 걸었다.

은행권의 내년 6월까지 상환해야 할 외채가 800억 달러라는 점을 감안하면 일단 숨은 돌린 상황이라고 말할 수 있겠다. 이렇게 숨을 돌리고 난 후 정부는 또 하나의 위기 상황인 신용위기를 풀기 위해 금리를 마구 내리고 있다.

최근엔 한번에 0.75%까지 내리더니 앞으로 더 내릴 수 있다고 한은총재는 언급하였다. 금리가 내려가면 신용위험은 상당히 축소될 수 있고 시중에 돈을 많이 풀면 아무래도 견디기 좀 쉬울 수 있을 것이다.

이제부터는 이런 힘겨루기가 어떻게 귀결될지를 좀 더 지켜볼 때다. 정부의 유동성 확대공급이 성공한다면 실제적인 위기상황은 발생하지 않을 것이다. 그러나 이 사태가 어떻게 풀리느냐에 상관없이 일반 서민의 삶은 당분간 팍팍해질 수밖에 없다. 앞으로 발생할 엄청난 인플레이션과 경기 하강 속에서 어떻게 살아남아야 할 것인가? 지금은 그것을 고민해야 할 때다.


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